郁亮又瘦了。
没有了王石的万科，冲锋陷阵的只剩下郁亮。几个月前，一句“活下去”，让万科陷入舆论漩涡，郁亮首次出来做了回应。
上周末，在万科上海区域年度媒体交流会上，郁亮表示：
没想到一张照片让大家这么激动，因为造成了恶劣的影响，万科开除了三个泄密员工。
即使开除了三个人，郁亮对“活下去”这一说法并未改口。郁亮解释道，万科此前提出“活下去”，是出于忧患意识，希望在内部统一认识，将所有业务聚焦到主航道上。
“把每一天都最后一天来过”。郁亮说，
你过冬准备得更充分，天气暖和了，你也没什么事。但你准备不足，就会有问题。
01
疯狂抄底
在高喊“活下去”之后，万科突然加大了抄底的力度。
在“活下去”出炉不到半个月时间，10与9日，万科抄底华夏幸福。以32.34亿元入股华夏幸福5家项目公司的10多个地块，堪称白菜价。其时，华夏幸福正面临现金流危机。
随后，万科抄底海航。11月6日，万科以10.35亿元，接盘海航旗下的兴华实业100%的股权。在此之前，万科试图抄底海航旗下的海航大厦、北京国晟，遭到股东大会否决。近段时间，海航遭遇资金危机，正在变卖资产。
接着，万科抄底嘉凯城。11月9日，嘉凯城发布公告称，该公司旗下5个地产项目被万科系以3.55亿元的价格摘得。
……
每一次楼市调整，房地产企业都会面临大洗牌。
中小房地产商真的“活不下去”，一些大房企也会因现金流问题陷入危机，而这恰恰给了龙头房企以可趁之机。
提出房地产周期理论的美国经济学家霍伊特说，在楼市低估抄底成功的人，往往不是那些专家，而是现金流强大的皮货商人。因为专家们的钱早已套在了山顶上。
这句话用在房企上也是如此。
谁的财务最稳健，谁的现金流最强劲，谁在别人狂热的时候最清醒，谁就能在市场低估时，获得抄底的机会。
02
大肆买地
万科的逆周期夸张，不止于到处抄底，在拍地上也是首屈一指。
根据中指数据统计，今年1-11月，万科拿地金额高达1250亿元，跃居各大房企之首。
而在三季度，万科拿地呈现井喷之态。据数据宝统计，按照权益金额计算，万科三季度拿地金额为458.7亿元，超过恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头的总和。
别的房企都在降价促销、回笼资金，土地市场前所未有的凉凉。
截至11月底，一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗，是最近6年来最高记录，同比上涨143%。年内三四线城市流标住宅土地944宗，2017年同期是766宗，2018年三四线住宅土地流标上涨了23%。
万科疯狂买地为哪般？
郁亮解释说，万科没有疯狂买地，公司要维持正常运转，就需要一定土地储备。
万科是疯狂拿地还是正常经营需要，大家可以算一下，地价对房价的占比是什么样，就知道了。
这段话说到要害。当土地流拍增加，土地成交溢价率全面走低，部分城市土地价格相比于两年前还要低，一些地王更是深陷“房价跌穿楼面价”的困境，万科选择这个时间扩张拿地，成本压力反而比以往要低很多。
更关键的是，万科有拿地的资本。现金流强大，回款能力一流，而净负债率处于上市房企低位，正因为如此，才有资本额进行长远布局。
有句老话叫做，别人恐惧我贪婪。
万科的确有“贪婪”的资本。
03
万科之变：回归房地产，聚焦城市群
虽然万科仍在疯狂买地和大肆抄底，但玩法已经发生了非常明显的变化。
一方面，虽然“活下去”备受质疑，但“收敛”和“聚焦”的定位却是认真的。何为收敛聚焦？其实就是回到房地产的主业上，加速商品房的现金回流，而前些年万科广泛布局的城中村改造、租赁业务，则要相应放缓。
什么最重要，万科显然一清二楚。
另一方面，万科进一步向一二线城市聚焦。郁亮对此有详细的表述：
随着中国第一阶段城市化完成，第二阶段的城市化将围绕城市群化、都市化展开。未来，万科将把粤港澳大湾区、长三角和京津冀这三个城市群，再加上成都、重庆、西安、武汉等区域中心，作为投资重点。
未来是大城市群的时代，也是国家中心城市最闪光的时刻，同样也是强省会地位愈发突出的时代趋势。万科的布局，无不围绕这一格局而展开。
聚焦收敛，这话可谓有的放矢。
04
创造生活场景
郁亮说“我们的行业还有相当大的发展空间，但是我们的赚钱方式不一样了”，这或许可以解读万科城乡建设与生活服务商的定位。
从未来发展方向来看，人们所需要的东西，不只是房子本身，也需要房子里面的内容。围绕为人们提供更好的产品和服务，从住区、写字楼、租赁住房、购物中心、物业、学校、医养、冰雪度假……万科在软件上投入越来越多的关注。
对于未来，万科判断度假会成为新的消费需求，因此把它当成产品线对待，但郁亮强调，“万科不做旅游，我们创造度假生活场景”。距离北京市区70公里外的“网红小镇”万科.弗农小镇就是一个代表。在这里，万科打造了一个莫奈花园，在去年国庆期间实现了八天三万人次的游客量。这座小镇将自身定位为“中国首个营地教育特色小镇”，凭借优越的地理位置、生态环境、园林以及法式原乡别院，成功的吸引了万千客群的驻足。同样，在位于昆明的抚仙湖旅游度假区，万科也在打造一个集半山会馆、台阳山小镇、户外营地、漫园为一体的生活场景。
在冰雪度假领域，万科旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量更是超过55万人次。
把每一天都当成最后一天在活
万科2018半年度报显示，上半年万科实现销售金额3,046.6亿元，实现营业收入1,059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。每股基本盈利 0.83 元，同比增长 24.9%；全面摊薄的净资产收益率为6.76%，较2017 年同期增加0.28 个百分点。
不仅如此，万科一直保持着良好的财务、资金状况，和行业领先的信用评级。截至6月底，万科持有货币资金1,595.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元；净负债率32.7%，继续保持在行业较低水平。
虽然6300万的回款压力对于万科来说不小，但万科上半年销售滚动回款率为93%， 高于绝大部分的开发商。半年报显示，碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%；保利发展上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率仅 78.9%。
伴随着优良的业绩表现，是万科的忧患意识，“对于万科而言，每年的秋季例会就是做战略检讨，一只脚站在过去，一只脚站在未来，梳理战略和业务。”
以兢兢业业、如履薄冰的态度，把每一天都当成最后一天在活。
万科的“活下去”，不是为了生存，而是为了更好地活着。
最后介绍一下，广州在售的一手楼盘，万科年底在回款，的确够给力
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碧桂园销售额已经突破6000亿，让今年的“第一房企”之争提前失去悬念。
但是恒大与万科的销售额“榜眼”之争，却依然胶着。
12月4日，恒大与万科分别公布2018年11月份的销售简报。
上个月，号称只想“活下去”的万科，以单月583.2亿元的销售额，逆袭上月销售340.7亿的恒大。
在今年只剩下一个月的情况下，万科的销售额暂时领先了恒大半个身位。
不过在权益销售额方面，恒大依然领先其他房企。
据了解，在今年前十月，恒大还以5011.4亿元的销售额，领先4856.2亿的万科半个身位。
12月4日，万科企业股份有限公司发布公告称，2018年1-11月份公司累计实现合同销售面积3599.0万平方米，合同销售金额5439.5亿元，同比分别增长14.55%、16.32%。
其中，2018年11月份万科实现合同销售面积355.6万平方米，合同销售金额583.2亿元，同比分别增长54.88%、67.83%。